□中古マンションをリノベーションするメリット
＊中古マンションをリノベーションするメリット① エリアの選択肢が増える
1つ目は、エリアの中での選択肢が増えることです。
居住エリアは重要な条件です。
通勤や通学のしやすさに関わるだけでなく、公園やスーパーなどの施設の有無は住みやすさに関わってきます。
そのため「ここに住みたい」とエリアが決まっている人は多いでしょう。
そして、住みたいエリアだけ決まっている方にこそおすすめなのが中古マンションです。
反対に、新築や戸建てにこだわる場合を想像してみましょう。
中古マンションならあるのに新築が無いから住めない、というように選択肢が狭まってしまいます。
このように、憧れのエリアやであったり、住むにあたっての条件が揃っていたりする場所に住みやすくなるのが、1つ目のメリットです。
＊中古マンションをリノベーションするメリット② 費用を抑えられる
2つ目は、費用を抑えられることです。
一般的には、中古マンションを購入してフルリノベーションしても、費用は新築マンションを購入した場合の6～7割に抑えられると言われています。
もちろんこれは目安であり、条件によって前後しますが、マンション購入という大きな買い物において、3～4割ほど費用が抑えられるのは非常に魅力的なポイントです。
また、費用を抑えられることは、その分月々の支払いも少なく済み、他のことにお金を費やせることに繋がります。
旅行や外食といったことにお金を回せるのも、1つのメリットです。
＊中古マンションをリノベーションするメリット③ 実物のマンションを見られる
3つ目は、マンションの実物を見られることです。
新築マンションは、完成前に募集をかけます。
そのため、購入の際に実物を見られず、イメージするしかありません。
しかし中古マンションであれば実物を見て購入するかどうか検討できます。
外観や内装を実際に見て検討できます。
また、住んでからのイメージがしやすいのもメリットでしょう。
＊中古マンションをリノベーションするメリット④ 管理状況・ご近所さんを把握できる
4つ目は、管理状態・居住者層が分かることです。
新築マンションでは、マンションの管理状態や住む人の様子も分かりません。
しかし中古マンションであれば、それらの点を見て購入を検討できます。
居住者層は、住むにあたって知っておきたいポイントですよね。
例えば、シニア層の多いマンションであれば、落ち着いた雰囲気のマンションであると言えそうです。
静かに暮らしたいと考えるのであれば、小さなお子さんのいないマンションの購入を検討したいと考えることもできます。
このような判断をするためにも、居住者層を知れることは住むにあたって大きなメリットの1つと言えるでしょう。
□中古マンションをリノベーションするデメリット
＊中古マンションをリノベーションするデメリット① 中古マンションは価格の差が大きい
1つ目は、価格の差が大きいことです。
先ほど、中古マンションは新築マンションよりも安くなる傾向にある、と説明しました。
しかし、これは一般論であり、中には極端に相場から離れた値段が付けられているマンションもあります。
これは、新築マンションと中古マンションでは売り手が異なることが要因です。
新築マンションの場合、売り手は不動産デベロッパーです。
ビジネスであり、売らねばならないため、適正価格を設定します。
一方で中古マンションの売り手は個人であり、売却をビジネスとはしていません。
価格を自由に設定できるため、極端に高額に設定されるという状況が生まれます。
求められるのは、買い手の相場感です。
これを知っておくことで、高額で買ってしまうことを防げますし、値引き交渉もできるでしょう。
また、中古マンションの価格を自由に設定できるということは、低く設定されていることもあるということです。
中には急いで売りたいという売り手もいるでしょうし、その場合は低く設定されていることもあるでしょう。
価格と市場をしっかりチェックできていれば、比較的安く購入することも可能です。
まとめると、中古マンションの1つ目のデメリットは「価格差が大きいこと」です。
しかし、相場を知っておくことでこのデメリットは回避できます。
＊中古マンションをリノベーションするデメリット② 探すのが大変
2つ目のデメリットは、探すのが大変であることです。
新築マンションであれば、1つの建物の中の数十から数百の部屋が売りに出されます。
そのため部屋同士で比較検討できますし、情報もチェックしやすいです。
一方で中古マンションは、さまざまなエリアで売りに出されます。
そのため、不動産のポータルサイトを日々チェックする必要があります。
先ほど安く売られる物件もあると説明しましたが、そのような物件は当然すぐ売れてしまいます。
また、買うという判断も早急に行わなければなりません。
もし良い中古マンションを見つけても、市場を良く知っていなければ購入するか判断できないのも、難しさと言えるでしょう。
＊中古マンションのデメリットは回避可能！
ここでは、「修繕積立金で後悔しない方法」をご紹介します。
まず、修繕積立金とは、マンションの維持費やメンテナンス代のために積み立てておくお金のことです。
この修繕積立金はどのマンションにでも存在しますが、注意してほしいのは築20年以内のマンションです。
築20年前後のマンションで、修繕積立金が大幅に上がるケースが存在するためです。
これは、築20年前後のマンションでは1回目の大規模修繕が終わり、2回目の大規模修繕に向けて金額が上がるのが主な原因です。
一方で築年数が経ったマンションであれば、修繕積立金の大幅な値上げは少なくなります。
以上が修繕積立金に関するリスクですが、一方で修繕積立金の負担を軽減するための方法もあります。
ここからはそのための方法を2つ紹介します。
1つ目：総戸数が多い中古マンションを購入すること
こうすることで、修繕積立金をいわば「割り勘」することになるため、負担を減らせます。
2つ目：平地駐車場があるマンションを選ぶこと
平地駐車場があると修繕積立金が貯まりやすいため、築年数に関わらず割安になることがあります。
具体的には、中古マンションを購入する際、以下の3点を確認してみてください。
・長期修繕計画
・過去の修繕履歴
・現在の修繕積立総金額
これら3点が修繕積立金に関する項目であるため、チェックしておくのがおすすめです。
□中古マンションのリノベーションが向いている人とは？
まず、日本において、中古マンションは今見直されています。
アメリカやイギリスといった諸外国と比べると中古物件の取引数は少ないですが、取引数は確実に増えています。
日本では、新築マンションの価格は築20年後まで下落していき、その後も緩やかに下落していきます。
しかしアメリカでは、メンテナンスや管理状態を良くすることで価値を高めようというのが一般的です。
そしてそのような動きが、日本にも取り入れられようとしています。
国土交通省が推進している「不動産総合データベース」というシステムがあります。
これは不動産の情報をストックするシステムで、今後はすべての人に情報が開示されると展望されています。
情報が開示された場合、価格は今までのように一定で下がり続ける、ということにはならないでしょう。
ここではマンションの管理状態や管理方法が見られるようになります。
それらの情報をしっかり確認し、マンションが適正価格か判断できる人が、中古マンションをリノベーションするのに向いている人です。
また、確認しておきたいのはマンションの情報だけではありません。
エリアや立地、子育て支援や自治体の施策といった情報も集める必要があります。
やはり、このような情報を集め、比較検討するのが苦でない人に向いていると言えます。
最後に、これから重視されるようになる可能性の高い情報を紹介します。
それは「コミュニティ」です。
コミュニティは、マンションをしっかり管理するための組織で、最も大切と言ってよいものです。
管理組合によりコミュニティは形成されるため、管理組合を見る、と考えた方が正しいかもしれません。
コミュニティ形成の動きは、近年増え始めています。
これまではあまり重視されてなかったかもしれませんが、マンションの価格を維持しようとする団体を知らずにマンションを購入することはおすすめできません。
なお、コミュニティ情報は不動産総合データベースにも入るようになっています。
この点も考慮してマンションを購入するか判断することが求められるでしょう。
【この記事のまとめ】
今回は、マンションをリノベーションするメリット・デメリット、デメリットを回避する方法、中古マンションのリノベーションが向いている人の特徴をご紹介しました。
中古マンションにはさまざまなメリットがある一方デメリットもあるため、情報をしっかり集めて総合的に判断できる人に向いていると言えます。
当社は、福岡市周辺でのリフォーム・リノベーションをお手伝いしています。
リフォームやリノベーションに関するお悩みや疑問があれば、ぜひご相談くださいね